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<2020.09>
8월 18일부터 한국의 주택 임대사업자와 세입자는 ‘임대보증금 보증보험’에 가입해야 한다.
‘임대보증금 보증보험’은 집주인이 세입자의 보증금을 돌려주지 못할 때 보증기관이 이를 대신 돌려주는 제도다.
임대보증금 보증보험은 주택도시보증공사(HUG)나 서울보증보험(SGI)을 통해 가입할 수 있다. 보험료는 HUG의 아파트 보증금 보험 기준으로 ‘전·월세 보증금의 0.099~0.438%’로 책정됐다. 보험료는 2년 계약 기간, 5억원 전세를 기준으로 약 99~438만원 정도다.
보험료는 집주인과 세입자가 3대 1로 나눠서 부담하도록 했다. 임대사업자(집주인)의 신용 등급이 낮을수록, 주택담보대출 비율이 높을수록 보험료가 올라간다. 단독주택 보험료는 아파트의 1.3배다. 또 계약 기간이 길어지면 보험료를 더 내야 한다.
보증보험료가 99만원일 때 이를 집주인과 세입자가 나눠서 내면 각각 74만2500원, 24만7500원이 된다. 그러나 같은 전세 아파트라도 집주인 신용등급이 최저등급인 6등급이라면 부담이 커진다. 또 임대주택 부채비율이 높을 때도 부담이 커져 438만원이 보험료로 책정이 되면 집주인은 328만5000원, 세입자는 109만5000원을 내야 한다.
신규 등록 주택인 경우 18일부터 바로 적용되고, 기존 등록 주택은 법 시행 1년 후 신규 계약 체결부터 적용된다.
이를 위반하는 임대사업자는 ‘2000만원 이하 벌금 또는 2년 이하 징역’에 처해진다. 세입자 처벌 규정은 없다.
기존에도 전세나 월세의 보증금을 보호하는 제도가 있었다. 동주민센터에 가서 전세나 월셋집에 전입신고를 하고 확정 일자까지 받으면 전셋집이 경매에 넘어가거나 다른 사람에게 팔리더라도 보증금을 돌려받을 수 있다.
하지만 확정 일자를 받더라도 임대사업자가 이전에 금융회사에서 대출을 받았을 경우에는 세입자가 채권자 후순위로 밀려난다.
따라서 외국인주민(세입자)은 자신이 들어가고자 하는 집의 주인이 주택담보대출을 받은 사실이 있는지 여부를 확인해야 한다.
이미 은행에서 주택담보대출을 받았다면 외국인주민의 채권 순위는 은행 뒤로 밀리게 되므로 그런 집에는 들어가지 않는 것이 좋다. 이것이 이제까지의 전세와 월세 보증금을 보호받는 방식이었다.
그런데 새로 생긴 임대보증금 보증보험은 이런 위험에도 대비할 수 있다. ‘임대보증금 보증보험’에 가입돼 있으면 어떤 경우라도 보증금을 돌려받을 수 있기 때문이다.
하지만 갑자기 보험료를 부담하게 된 임대사업자는 물론이고 세입자 반발도 거세다.
국토부 홈페이지에는 관련 내용에 항의하는 댓글이 100여개에 달한다.
새로운 제도에 대한 대표적인 반발로는 임대차3법으로 이미 급감한 전세 매물이 더욱 줄어들 가능성이 생겼다는 점이다. 임대사업자 입장에선 전세를 월세로 전환하면 보험료 부담이 줄어들기 때문이다.
또 집주인 입장에서는 보증금을 올려서 새로 부담하게 된 보험료를 세입자에게 떠넘길 가능성도 커졌다.
‘임대보증금 보증보험’ 가입은 집주인이 임대사업자로 등록된 경우에만 해당한다는 점도 문제다. 임대사업자로 등록하지 않은 집주인과 세입자는 보증보험에 들지 않아도 된다. 따라서 세입자가 보증보험료를 부담하기를 원치 않으면 임대사업자가 아닌 집주인과 계약을 하면 된다.
이래저래 한국의 주택시장은 올해 혼란이 크다.
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