한국에서 장사하는 외국인주민이 상가를 빌릴 때 주의할 점

한국에 거주하는 외국인주민이 증가하면서 이들을 대상으로 장사를 하는 외국인도 크게 증가하고 있습니다.<사진은 서울 구로구의 이주민 밀집지역 상가 모습. 파파야스토리> 상점을 운영 중인 외국인주민들은 가게를 빌려서 운영할 수 밖에 없는데 한국에는 상가건물에 대한 임대차보호법이 따로 있습니다.

일반 주택과 다른 ‘상가건물 임대차보호법’이 임차인을 어떻게 보호하는지 외국인주민은 어떤 점을 주의해야 하는지 정리했습니다.

①대항력 : 상점이나 사무실을 빌린 임차인은 임대계약을 한 뒤 사무실에 입주하고 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대해 효력이 생깁니다. 대항력 발생 이후에는 임차건물이 매매되더라도 새로 건물을 매수한 사람에게 기존 임대차계약 내용으로 상가를 이용할 것을 주장할 수 있습니다.

②임대차의 존속기간 보장 : 임차인은 최초의 임대차 기간을 포함해 최장 10년간 같은 건물에서 장사를 할 수 있습니다. 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위 내에서 계약갱신을 요구할 수 있는 것입니다. 이런 규정이 생긴 이유는 어떤 임차인이 들어와 일을 열심히 해서 장사가 잘 되면 상가 주인이 세입자를 내보낸 뒤 자신이나 다른 사람이 장사를 하는 경우가 있기 때문입니다. 

계약을 갱신하고자 하는 임차인은 임대차 기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구하여야 합니다.(해당 내용을 녹음하거나 문자로 받아 놓는 것이 좋습니다).

만약 임차인이 3번 이상 임대료를 연체하는 등의 사유가 있는 경우에는 임대인은 계약갱신을 거절할 수 있습니다. 

③계약 갱신 시 임대료 등 증액제한 : 임대차 계약이 갱신될 경우 임대인은 임대료 등의 증액을 청구할 수 있는데, 이 경우 당시의 차임 또는 보증금의 5% 범위 내에서만 증액 청구할 수 있습니다.

④우선 변제권 인정 : 일반 주택도 확정일자를 받아두는 것이 중요한 것처럼 상가 건물도 관할 세무서에 가서 확정일자를 받아두는 것이 좋습니다. 그래야 해당 상가가 경매에 넘어갈 경우 다른 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있습니다. 당연히 처음 상가에 입주할 때 임대인이 상가를 담보로 많은 대출을 받지 않았는지 확인해야 합니다.

⑤권리금 회수기회 보호 : 상가는 장사가 잘 돼서 수익이 많이 생기면 이를 다시 매매할 때 권리금이라는 것이 생깁니다. 권리금은 영업시설, 거래처, 영업 노하우 등에 따른 이점 등을 돈으로 환산한 것입니다. 임대인은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 권리금 지급을 방해해서는 안됩니다. 이를 어길 시 임대인은 손해배상 책임이 있습니다. 이런 규정이 생긴 이유는 권리금이 붙은 상가는 임대인이라 하더라도 임차인을 내보내려면 권리금을 주어야 하기 때문이다. 따라서 임대인 본인이 장사를 하려고 하는 경우 임대인의 상점에 권리금이 생기는 것을 방해하는 경우가 있기 때문입니다.

한편, 이 법은 사업자등록의 대상이 되는 상가건물 중 지역별로 정해진 보증금액 이하(예컨대, 안산시, 용인시, 화성시, 김포시 등은 5억 4,000만원)인 상가건물의 경우에 적용을 받습니다.

실무에서 가장 많이 발생하는 분쟁형태는 ‘임차인 측 계약위반’으로 인한 계약해지 통보, 이로 인한 건물인도청구’ 등입니다. 임차인의 계약위반 행위는 대표적으로 ‘3번 이상 임대료 미납’, ‘임대인의 동의를 얻지 않고 임차건물을 다른 사람에게 전대하는 경우’ 등입니다.

임차인이 계약을 위반한 경우에는 위 법에 따른 권리행사를 할 수 없게 되므로, 임차인은 위반사항이 없도록 해야 하고, 평소 법률전문가의 조언을 얻는 습관을 갖는 것도 분쟁을 방지하는데 큰 도움이 될 것입니다.

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