‘체류자격·자금출처까지’...외국인 부동산 거래, 더 자세히 들여다본다

외국인이 한국에서 주택이나 토지 등 부동산을 거래할 때 자금 출처와 체류자격 등에 대한 정부의 조사가 더욱 강화된다. 특히 해외에서 가져온 돈으로 부동산을 구입하거나 체류자격에 맞지 않게 임대업을 하는 경우에는 주의해야 한다.

국토교통부는 2025년 6월부터 2026년 7월까지 신고된 전국의 주택·상가 등 비주택·토지 거래 가운데 외국인의 위법 의심 부동산 거래 840건을 선별해 조사하고 있다고 밝혔다. 조사는 2026년 8월 시작됐으며 12월까지 진행된다. 정부는 올해 말 조사 결과를 발표할 예정이다.

부동산 구입 자금 출처 자세히 확인

이번 조사에서는 외국인이 부동산을 구입하면서 어디에서 돈을 마련했는지를 이전보다 자세하게 확인한다. 2026년 2월 개정된 「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령」에 따라 정부가 확인할 수 있는 정보도 확대됐다.

이에 따라 ▲주식·채권·가상화폐를 팔아 마련한 자금 ▲해외 금융기관에서 빌린 돈 ▲부동산을 구입한 외국인의 체류자격(비자 종류) 등을 활용해 의심 거래를 조사한다. 새로운 기준을 적용하면서 조사 대상도 지난해 605건에서 올해 840건으로 증가했다.

정부는 특히 외국인이 신고한 부동산 구입 자금이 실제 자금 출처와 일치하는지를 확인하고 해외에서 부동산 구입 자금을 불법적으로 국내에 들여온 사례가 있는지도 조사하고 있다. 또한 외국인이 자신의 체류자격으로 허용되지 않는 부동산 임대업을 하고 있는지도 집중적으로 살펴보고 있다.

토지거래허가구역에서 집 샀다면 실거주 주의

토지거래허가구역에서 주택을 구입한 외국인은 실제로 해당 주택에 거주해야 하는 의무도 주의해야 한다. 국토교통부는 서울시 등 지방정부와 함께 외국인이 토지거래허가를 받아 주택을 구입한 뒤 실제로 거주하고 있는지 점검할 계획이다.

실거주 의무를 지키지 않은 사실이 확인되면 해당 주택이 있는 시·군·구에서 이행명령을 내릴 수 있다. 이 명령을 따르지 않으면 이행강제금이 부과될 수 있으며, 위반이 반복되는 경우 등에는 토지거래허가가 취소될 수도 있다.

부동산 거래 조사는 2022년부터 실시

정부는 외국인이 매우 비싼 주택을 구입하거나 해외에서 들여온 자금으로 여러 채의 주택을 구입하는 등의 사례가 확인되면서 2022년부터 외국인 부동산 거래에 대한 기획조사를 실시하고 있다.

단순히 해외에서 들여온 자금으로 주택을 구입한 것이 문제가 되는 것은 아니다. 다만 해당 자금이 해외에서 불법으로 국내에 반입됐거나 법을 위반해 투기에 이용되었는지 등을 살피는 것이다. 

아무쪼록 한국에서 부동산을 구입하려는 외국인이라면 부동산 구입 자금의 출처를 명확하게 증명할 수 있도록 관련 서류를 준비하고, 자신의 체류자격으로 임대업 등 해당 경제활동이 가능한지도 확인해야 한다. 특히 토지거래허가구역의 주택을 구입할 경우에는 실거주 의무 등 허가 조건을 반드시 확인해야 한다.

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