ถึงแม้ว่าการซื้อที่พักอาศัยของชาวต่างชาติจะเพิ่มขึ้นอย่างมาก แต่เป็นการยากที่จะมองว่าเป็นการเก็งกำไรด้านอสังหาริมทรัพย์

ชาวต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์ในเกาหลีมากขึ้นข่าวนี้ยังนำไปสู่การรับรู้ที่เกินจริงว่าชาวต่างชาติกำลังขึ้นราคาอสังหาริมทรัพย์ในเกาหลี ซึ่งสอดคล้องกับการเพิ่มขึ้นของอสังหาริมทรัพย์ในเกาหลีเมื่อเร็วๆ นี้

ว่ากันว่าผู้อาศัยชาวต่างชาติกำลังเอาทรัพย์สินของเกาหลีไป ซึ่งความเชื่อนี้ได้รับการกระตุ้นจากชาวเกาหลีและสื่อที่เข้าใจผิด

ตามข้อมูลที่ได้รับการยื่นโดยกระทรวงที่ดิน โครงสร้างพื้นฐาน และการขนส่ง โดยสมาชิกสภา ซง ซอกจุน แห่งคณะกรรมการขนส่งทางบก ของรัฐสภา เมื่อวันที่ 19 กันยายน ชาวต่างชาติที่เป็นเจ้าของที่พักอาศัย 77,692 หลัง ในเดือนสิงหาคมปีนี้ เมื่อเทียบกับเดือนมิถุนายน        ปี 2016 (45,110 ครัวเรือน) เพิ่มขึ้น 91.7%

ตามภูมิภาค คยองกีเพิ่มขึ้น 153.2% จาก 11,106 ครัวเรือนในปี 2016 เป็น 28,129 ครัวเรือน อินชอนเพิ่มขึ้นจาก 2,634 ครัวเรือนเป็น 6,525 ครัวเรือน และโซลเพิ่มขึ้นจาก 15,209 ครัวเรือนเป็น 22,829 ครัวเรือน แต่ละส่วนเพิ่มขึ้น

จำนวนที่พักอาศัยของชาวต่างชาติในเขตปริมณฑล 56,073 ครัวเรือน คิดเป็น 72.2% ของที่พักอาศัยของชาวต่างชาติทั่วประเทศ ซึ่งหมายความว่าบ้าน 7 หลัง ใน 10 หลัง ที่ซื้อโดยชาวต่างชาติตั้งอยู่ในพื้นที่โซล คยองกี และอินชอน

การเก็งกำไรอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติเป็นความเข้าใจผิด

ในสถานการณ์เช่นนี้ กรณีที่ชาวต่างชาติซื้อบ้านในเกาหลี เป็นการยากที่จะตรวจสอบรายละเอียด เช่น รายระเอียดการซื้อขายหรือมีบ้าน หลายหลังหรือไม่ ชี้ให้เห็นว่าเป็นการเลือกปฏิบัติแบบย้อนกลับจากคนเกาหลี เนื่องจากเป็นการยากที่จะบังคับใช้กฎระเบียบเกี่ยวกับ บ้านหลายหลังหรือตรวจจับธุรกรรมที่ผิดกฎหมายเช่นเดียวกับคนเกาหลี

แน่นอนว่าชาวต่างชาติบางคนที่มีเงินมาก ใช้วิธีการง่ายๆในการนำเงินจากต่างประเทศมาที่เกาหลีและใช้เพื่อลงทุนในอสังหาริมทรัพย์

สมาชิกสภา ซง ซอกจุน กล่าวว่า “เนื่องจากราคาอพาร์ตเมนต์ในกรุงโซลเพิ่มขึ้นอย่างมากภายใต้การบริหารของรัฐบาล มูน แจอิน จำนวนชาวต่างชาติที่ซื้อบ้านในกรุงโซลเพื่อการลงทุนเพิ่มขึ้นอย่างมากในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา”และ “ด้วยกฎระเบียบต่างๆ และราคาบ้านที่พุ่งสูงขึ้น ผู้ที่มีความต้องการจริงกำลังละทิ้งความฝันในการเป็นเจ้าของบ้าน และจำเป็นต้องเปิดเผยและจัดการสถิติ ที่เกี่ยวข้องกับที่อยู่อาศัยของชาวต่างชาติ เพื่อไม่ให้คนเกาหลีถูกเลือกปฏิบัติแบบย้อนกลับ” เขากล่าว อย่างไรก็ตาม มีหลายแง่มุมที่ผิด ที่เชื่อว่าสิ่งนี้เป็นความจริงเช่นกัน

ความยากลำบากในการซื้ออพาร์ตเมนต์ เหมือนกันกับคนเกาหลี

ชาวต่างชาติต้องปฏิบัติตามกฎระเบียบเดียวกันกับชาวเกาหลีเมื่อพวกเขาต้องการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในเกาหลี เมื่อได้รับเงินกู้ จากธนาคาร การกู้ยืมเงินเป็นจำนวนมากเป็นเรื่องยากเนื่องจากกฎระเบียบ เช่น LTV (อัตราส่วนสินเชื่อที่อยู่อาศัย), DTI (อัตราส่วนการชำระคืนหนี้ทั้งหมด) และ DSR (อัตราส่วนการชำระคืนเงินต้นและดอกเบี้ยทั้งหมด)

ต้องจัดทำแผนการจัดหาเงินทุนเพื่อที่อยู่อาศัยด้วย แต่เนื่องจากเงินที่นำมาจากต่างประเทศสามารถบันทึกเป็น ‘การจัดหาเงินทุนด้วยตนเอง’ ชาวต่างชาติจึงมีกระบวนการตรวจสอบน้อยกว่าชาวเกาหลี

อย่างไรก็ตาม เช่นเดียวกับที่ชาวเกาหลีต้องปฏิบัติตามกฎระเบียบการแลกเปลี่ยนเงินตราต่างประเทศที่เข้มงวด เมื่อนำเงินไปต่างประเทศ ชาวต่างชาติก็ต้องปฏิบัติตามกฎระเบียบและรายงานต่างๆ เพื่อส่งออกเงินจากประเทศบ้านเกิดของตนมายังเกาหลีเช่นเดียวกัน

มีความเห็นที่ว่าสามารถกู้เงินจากธนาคารของประเทศตนเองและลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ของเกาหลีได้ แต่เป็นเรื่องที่เป็นไปไม่ได้ ถ้าไปธนาคารเกาหลีและบอกว่าอยากลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่ประเทศจีน และขอเงินกู้ คิดว่าจะให้ไหม?

มากกว่าการเก็งกำไร วัตถุประสงค์คือการให้เช่าและการอยู่อาศัยจริง

หากดูสถานที่ที่ชาวต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์จำนวนมากในเกาหลี สามารถบอกได้ว่าพวกเขากำลังเก็งกำไรในอสังหาริมทรัพย์              ในเกาหลีหรือไม่

หากชาวต่างชาติมีจุดประสงค์เพื่อการเก็งกำไร ก็ควรซื้ออพาร์ตเมนต์จำนวนมากที่สุดในคังนัม กรุงโซล แต่ในความเป็นจริงแล้วไม่ใช่แบบนั้น

จนถึงเดือนกรกฎาคมของปีนี้ สถานที่ที่คนจีนซื้ออสังหาริมทรัพย์มากที่สุดคือบูชอน จังหวัดคยองกี ตามมาด้วย บูพยอง-กู ในอินชอน, ฮวาซอง ใน จังหวัดคยองกี, ซีฮึงใน จังหวัดคยองกี และ นัมดง-กู ในอินชอน มีการวิเคราะห์ว่ามีระดับความชอบที่สูงในพื้นที่ทางตะวันตก เฉียงใต้ของเขตปริมณฑล เป็นพื้นที่ที่มีชาวต่างชาติอาศัยอยู่เป็นจำนวนมาก โดยมีวัตถุประสงค์เพื่อการอยู่อาศัยจริงมากกว่า การเกร็งกำไรทางอสังหาริมทรัพย์

อสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อโดยชาวต่างชาติยังมีหลายครัวเรือนมากกว่าอพาร์ตเมนต์ ถ้าดูบ้านเดี่ยวสำหรับครอบครัวใหญ่มากขึ้น จะเห็นได้ว่ามีจุดประสงค์ที่จะปล่อยเช่าให้กับผู้อาศัยชาวต่างชาติกลุ่มเดียวกัน จำนวนอาคารขนาดไม่เกิน 4 ชั้นที่แบ่งห้องให้เช่า เพิ่มขึ้นจาก 9,260 ครัวเรือน ในเดือนมิถุนายน ปี 2016 เป็น 28,07 ครัวเรือน ในเดือนสิงหาคมของปีนี้

ชาวอเมริกันซื้ออสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่ในพยองแท็ก ซึ่งเป็นที่ตั้งของฐานทัพทหารสหรัฐฯ ตามมาด้วย ชุงนัม อาซาน, ยางพยอง-กุน        คยองกี-โด, คังนัม-กู กรุงโซล และยงซาน-กู กรุงโซล ถ้าพูดตามตรง ดูเหมือนว่าคนอเมริกันมีเป้าหมายในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ ในเกาหลีมากกว่าคนจีน

การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในต่างประเทศของชาวเกาหลี เป็นอย่างไร?

ชาวเกาหลีหลายคนสงสัยเรื่องการเก็งกำไรของชาวต่างชาติในอสังหาริมทรัพย์ของเกาหลี แต่การลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ในต่างประเทศ ของชาวเกาหลี นั้นใหญ่กว่ามาก

ในเดือนพฤศจิกายน ปี 2020 หนังสือพิมพ์วอลล์สตรีทเจอร์นัล หนังสือพิมพ์เศรษฐกิจของอเมริกา รายงานว่านักลงทุนชาวเกาหลีกำลังซื้อ อสังหาริมทรัพย์ของสหรัฐอย่างจริงจังในช่วงที่โควิดระบาด  ตาม 'การวิเคราะห์ทุนจริง' ไม่ใช่ใครอื่นนอกจากเกาหลีที่อยู่ในอันดับที่ 3 ในแง่ของจำนวนนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ชาวต่างชาติในปี 2020  ในปี 2019 เกาหลีใต้อยู่ในอันดับที่ 10 แต่เพิ่มขึ้นอย่างมากในเวลาเพียง 

1 ปี โดยอยู่ในอันดับที่ 3 รองมาจาก แคนาดาและเยอรมนี

การลงทุนในนิติบุคคลและกองทุนยิ่งมหาศาล ตามข้อมูลจากสถาบันวิจัยตลาดทุน จำนวนกองทุนอสังหาริมทรัพย์ในต่างประเทศที่จัดตั้งขึ้น โดยชาวเกาหลีในปี 2019 อยู่ที่ 54.2 ล้านล้านวอน เพิ่มขึ้น 19 เท่าจากปี 2010 อยู่ที่ 2.8 ล้านล้านวอน

ความสมดุลของการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ในต่างประเทศของผู้ลงทุนบำเหน็จบำนาญแห่งชาติ ซึ่งเป็นนักลงทุนที่สำคัญในกองทุน อสังหาริมทรัพย์ในต่างประเทศ เพิ่มขึ้นประมาณ 6 เท่าจาก 4.1 ล้านล้านวอนเป็น 23.7 ล้านล้านวอนในช่วงเวลาเดียวกัน

“นักลงทุนชาวยุโรปและอเมริกาส่วนใหญ่ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในเมืองใหญ่ แต่ชาวเกาหลีก็ซื้ออสังหาริมทรัพย์ในเมืองเล็กๆ หรือชานเมืองด้วยเช่นกัน” เจ้าหน้าที่จากบริษัทให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ในสหรัฐอเมริกากล่าว

เนื่องจากคนเกาหลีจำนวนมากกังวลว่าจะมีชาวต่างชาติที่พยายามเก็งกำไรในอสังหาริมทรัพย์ในเกาหลีในทางที่ผิด อย่างไรก็ตาม เมื่อดูข้อมูลที่นำเสนอข้างต้นแล้ว ก็ไม่มีเหตุผลที่จะเชื่อได้ว่าชาวต่างชาติกำลังขึ้นราคาอสังหาริมทรัพย์ในเกาหลี

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง เป็นเรื่องแน่นอนที่เงินลงทุนจะเคลื่อนตัวเพื่อแสวงหาผลกำไรที่มากขึ้น สามารถทราบได้เมื่อเห็นคนเกาหลี ทำอย่างนั้นในต่างประเทศ

นักข่าว ซง ฮาซอง สำนักข่าวหลากหลายวัฒนธรรมคยองกี